中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观点网作为首个以(yǐ)纯办公性质(zhì)为底层(céng)资产发行的产业(yè)园类REITs项目，博时蛇口产(chǎn)园REIT一直受到(dào)市场关(guān)注。

近期，博时蛇(shé)口产(chǎn)园REIT发布2024年(nián)中期(qī)报告：期内该基金收(shōu)入为(wèi)1.03亿，净利润为3434.22万元(yuán)，期末基(jī)金总资产为37.9亿，净资产为32.4亿。

收益分配方面，本期(qī)可供分配金额为6176.18万元，实际(jì)分配金额为4774.97万(wàn)元(yuán)，上半年可供分配金额完成率(lǜ)低于按天数(shù)平(píng)均的(de)预期。

博时(shí)蛇口(kǒu)产园(yuán)REIT解释，主要系两方面的原因：一是(shì)基金项目回款在年度内呈现前低后高的季节性特征，一季度回款率偏低，但预计全年能达成99%的回款率目标；二是存续(xù)租约如有约定(dìng)免租期在租约(yuē)期(qī)内进(jìn)行分摊设置的，一般设置在各年一季(jì)度，一季度的平均有效租金单价偏低，二季度平均有效租金已恢复至正常水(shuǐ)平。

租金与出租率(lǜ)

产城园区(qū)评论获悉(xī)，博时蛇口产园REIT的基础设施资产分别位于深圳南山(shān)区、光明(míng)区，均属于产(chǎn)园(yuán)类资产。期内，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目可(kě)出租面积为(wèi)20.48万平方米，上半年平均实际(jì)出租面(中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率miàn)积19.14万平方米，平均出租率93%。

截(jié)至2024年6月30日，基础设施项目总体期末时点出租面积18.98万平方米，期末(mò)时点出租率为93%，较上年度末下(xià)降2个百分(fēn)点。

整体来看，博(bó)时蛇口产园REIT以降低(dī)租金(jīn)换取一(yī)定出租率(lǜ)。

博时蛇口产园REIT于报(bào)告中表示，期内项(xiàng)目公司(sī)实现营业收入1.01亿元，完成(chéng)招募预测的94%，首发项目受宏观经济(jì)及周边市场竞争等因素影响，出租率的超预期达成未能全(quán)部弥补其(qí)租金(jīn)单价的下降。

期内，万海(hǎi)大厦、万融大厦项目出租率稳中(zhōng)有升，新(xīn)签单价基本保(bǎo)持稳定，部分(fēn)续签单价略有(yǒu)下降(jiàng)；扩募的光明加速器二期项目出租率出现一定程度下降，呈现出市场活跃度下降、新租客户租赁单价下降或(huò)免租期(qī)延长、续租客户申请单价下调等(děng)情况，在一定程度上影响了基础设施项目的经营。

具体到各个项目，万海大厦上半年平均可出(chū)租面(miàn)积5.26万(wàn)平方米，平均实际出租(zū)面积4.81万平方(fāng)米(mǐ)，平均出租率91%。平均含(hán)税有效月租金120.42元(yuán)平方米，较2023年下半年有所下降，公告中指(zhǐ)主要受一季度存续合同(tóng)免租期分摊设置影响。该项目期末时点出租面积4.97万平方(fāng)米，期末时(shí)点出租率94%，较上年度末提升2个百分点。

万融大厦上半年平均可出(chū)租面积4.14万(wàn)平方米，平均实际出租面积3.88万(wàn)平方米，平均出租率94%。平均含税有(yǒu)效月租金110.93元平方米，较2023年下半年有所下降，同样是由于受一季度存(cún)续合同免(miǎn)租期分摊设置影响。项目期末时点出租面(miàn)积3.9万平方米，期末时点出(chū)租率94%，较上年度末提升(shēng)2个百(bǎi)分点。

据悉(xī)，在(zài)激烈竞争环境(jìng)下(xià)，不少项目会倒向出租率为先，采取一些降(jiàng)租手段，比如免租期、合同(tóng)外免租(zū)期，甚至是送面积等等。

万海(hǎi)大(dà)厦和(hé)万融大厦是博时蛇(shé)口产园REIT的首发资(zī)产，据了解，这两个(gè)项目(mù)租金单价最高的年份是2019年，彼时万(wàn)海大厦平均月租(zū)金为154.1元(yuán)，万(wàn)融大厦平均月(yuè)租(zū)金为131.09元。随后，租金单价总体呈现下滑趋势。

光明加速器二期项目则是博时(shí)蛇口产园REIT于2023年扩募的资(zī)产，平均可出租面积11.07万平方米，平均实际出租面积10.45万平方米，平均出租率(lǜ)94%。平均含税有效月租金56.54元平方米，租金单(dān)价基本保持稳定。

截至报告(gào)期末，基础设施项目期末时点出租(zū)面积10.1万平(píng)方米，期末时点出租率91%，较年度末下降6个(gè)百分点。项目(mù)周边市(shì)场(chǎng)竞(jìng)争较为激烈，出租率出现了一定波动，基金将联合运营(yíng)管理方加大招租力度，提升现有客户的续租(zū)率，加(jiā)速(sù)去化空(kōng)置面积。

市场仍面临挑战

在租户方面，截至2024年6月30日，万融(róng)大厦(shà)租户行业中，新一代信(xìn)息技术(shù)、文化创意、物联网和(hé)电(diàn)子商务租赁面(miàn)积合计占比(bǐ)57.50%。万海大厦新(xīn)一代信息(xī)技术、文化创意、物联网和电(diàn)子商务租赁面(miàn)积合计占比61.50%。光明科(kē)技(jì)园二期项目租户行业中，高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和(hé)创新创(chuàng)业服务租赁面积合(hé)计占比71.27%。

数据(jù)显示，期内项目公司收入同(tóng)比(bǐ)增加53%，主要是2023年6月(yuè)6日新增扩(kuò)募项目光明加速器二期项目，上年同期扩募项目不是完整的运营(yíng)期间(jiān)，该(gāi)项目收入同(tóng)比增加3,267.99万元，剔除扩募项目影响后(hòu)收入同比增长4个百(bǎi)分点。

基础(chǔ)设施项目公司经营性现金流流入合(hé)计1.13亿元，主要(yào)包括租金收入、物业管理费收入(rù)、水电费收入、押金收入；经营性现金(jīn)流出合计2211.16万(wàn)元，主要是报告期内应(yīng)缴纳增值税等税费、物管费、水电费、维修费、佣金、退回押金(jīn)等支出。中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率>

中报指出(chū)了目前市场面临的挑战：上半年，深圳甲级写字楼(lóu)出租市场活跃度有所回(huí)暖，但市(shì)场租金走势仍延续2023年的下行(xíng)趋势。

基金指出(chū)，在市场租金整体下行的环境下(xià)，租赁方企业(yè)搬迁需求同比提升明(míng)显，较多(duō)本地企业从老旧(jiù)写(xiě)字楼搬(bān)迁(qiān)至甲级写字楼，外资企业搬(bān)迁或扩张(zhāng)情绪仍维持谨慎；出租方业主租赁条款进一步灵活，多(duō)根据租户情况采取包括但(dàn)不限于装修补贴(tiē)、延长免(miǎn)租期(qī)、租期内不递增、提(tí)供配套设施使用优惠等措施。

博(bó)时蛇口产园REIT援引了戴德梁行公布(bù)的市场数据：2024年二季(jì)度，深圳甲级(jí)写字楼平均租金(jīn)为176.6元(yuán)平方米，环比下降(jiàng)2.9%，同比下(xià)降8.94%；空置率为27.2%，比上(shàng)升(shēng)2.7个百分点。

受甲级写字楼及整体市场租金下行压力影响，深圳(zhèn)优质产业园租金(jīn)顶部空间(jiān)承压，整体

租金水平持续下行、整体出租率有所滑落，但出租表现仍好于(yú)甲级写字楼市场。

以深(shēn)圳标杆优质产业园南山高新园区为例(lì)，2024年中平(píng)均租金130.2元平(píng)方(fāng)米月，同比下(xià)跌11.56%；年(nián)中时点空置(zhì)率率为18.4%，同比上升1.6个(gè)百(bǎi)分点。

未经允许不得转载：東君御酒中华神酒天下第一酒酒中的劳斯莱斯,喝東君酒60变30 极品原料、天人合一、内外皆养、极致品位、色香味力、旷世享受、珍奇百草酿美酒、天地造化四海扬、盖世秘传历千秋、神奇美酒東君王中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率